다수 소유자가 있는 상속 부동산의 분할 소송에 대한 대안적 절차 마련
뉴저지주 상원이 ‘상속 부동산 균등 분할법(Uniform Partition of Heirs Property Act)’을 추진하고 있다. 이 법안은 최소 한 명 이상이 친척으로부터 소유권을 취득한 다수 소유자가 있는 부동산의 분할 소송에 대한 대안적 절차를 제공하는 내용을 담고 있다. 현행법에 따르면, 공동 소유자(공유자)가 있는 부동산은 상급법원에 제기된 분할 소송의 대상이 될 수 있으며, 이는 (1) 현물 분할(각 소유자의 지분에 비례하여 부동산을 물리적으로 분할) 또는 (2) 매각 분할(부동산을 매각하고 각 소유자에게 지분에 비례하여 보상)로 이어질 수 있다. 이 법안은 기존 분할법의 일부를 대체하여 ‘상속 부동산’으로 정의되는 특정 특성을 가진 부동산에 대해 공동 소유자의 이익을 더 강력하게 보호하기 위한 새로운 요구사항을 만들고자 한다. 상속 부동산의 정의는 다음과 같다: – 모든 공동 소유자를 구속하는 부동산 분할에 관한 기록상의 합의가 없음 – 한 명 이상의 공동 소유자가 생존 또는 사망한 친척으로부터 소유권을 취득함 – 다음 중 하나가 적용됨: 지분의 20% 이상이 친척인 공동 소유자에 의해 보유됨; 지분의 20% 이상이 친척으로부터 소유권을 취득한 개인에 의해 보유됨; 또는 공동 소유자의 20% 이상이 친척임 법원이 해당 부동산이 ‘상속 부동산’이라고 판단하면, 법원은 특별 마스터(special master)를 임명하여 절차를 감독하고, 필요한 경우 현물 분할을 수행하기 위해 위원(commissioner)을 임명할 수 있다. 법안에 따르면, 특별 마스터는 부동산의 공정 시장 가치를 결정하기 위해 이해관계가 없는 부동산 감정사를 지정해야 한다. 공동 소유자가 매각 분할을 요청하는 경우, 매각을 요청하지 않은 다른 공동 소유자들에게 매각을 요청한 공동 소유자의 지분을 매입할 기회가 주어진다. 이 법안은 또한 공동 소유자 간의 지분 매입 절차, 현물 분할 또는 매각 분할 결정 시 고려해야 할 요소, 그리고 공개 시장 매각, 밀봉 입찰 또는 경매를 통한 매각 절차에 대한 상세한 규정을 포함하고 있다. 법원이 ‘큰 손해’가 발생할 것이라고 판단하지 않는 한 현물 분할을 명령해야 하며, ‘큰 손해’ 판단 시 고려할 요소로는 부동산의 실용적 분할 가능성, 분할로 인한 총 가치 감소 여부, 공동 소유자의 부동산에 대한 감정적 애착 등이 포함된다. 이 법안은 공포 후 30일째 되는 날부터 효력이 발생하며, 그 날짜 이후에 제기되는 모든 분할 소송에 적용될 예정이다.
