가족 소유 부동산의 강제 매각을 방지하고 공정한 분할 절차를 보장하는 통합 상속인 재산 분할법 제정
뉴저지주가 가족이 대대로 소유해온 부동산의 분할 절차를 개선하는 새로운 법안을 통과시켰다. ‘통합 상속인 재산 분할법(Uniform Partition of Heirs Property Act)’으로 명명된 이 법안은 여러 소유자가 공동으로 소유하는 부동산, 특히 가족 구성원 간에 상속된 재산의 분할 과정에서 발생할 수 있는 문제점들을 해결하기 위해 마련됐다.
이 법안은 상원에서 77대 0, 기권 1표로 압도적으로 통과됐으며, 민주당 의원 5명이 공동 발의했다. 법안의 핵심은 기존의 부동산 분할 절차를 보완하여 상속인들의 권익을 더욱 강력하게 보호하는 것이다.
새 법안에 따르면 ‘상속인 재산’은 공동 소유 형태로 보유된 부동산 중 소유자 중 한 명 이상이 친족으로부터 소유권을 취득했고, 소유자의 20% 이상이 친족 관계에 있거나 친족으로부터 소유권을 취득한 경우에 해당한다. 이러한 재산에 대해서는 기존 분할법과는 다른 특별한 절차가 적용된다.
법원이 해당 부동산을 상속인 재산으로 판단하면 특별 관리인을 지정하고, 필요시 분할 위원을 임명하여 새로운 절차에 따라 분할 과정을 진행한다. 가장 중요한 변화는 일부 소유자가 매각을 요구할 경우, 다른 소유자들에게 해당 지분을 매입할 기회를 우선적으로 제공한다는 점이다.
구체적인 절차를 보면, 먼저 공인된 부동산 감정사가 재산의 공정 시장 가치를 평가한다. 매각을 원하는 소유자가 있을 경우, 나머지 소유자들에게 45일간의 매입 기회가 주어진다. 매입 가격은 전체 재산 가치에 해당 소유자의 지분율을 곱한 금액으로 산정된다.
만약 매입을 원하는 소유자가 여러 명일 경우, 각자의 기존 지분율에 비례하여 매입 권리가 배분된다. 매입 의사를 밝힌 소유자는 60일 내에 대금을 법원 신탁 기금에 납부해야 하며, 이후 지분 재배분이 이뤄진다.
모든 매입 절차가 완료된 후에도 현물 분할을 원하는 소유자가 있거나 매각되지 않은 지분이 남아있을 경우, 법원은 현물 분할을 우선 검토한다. 다만 현물 분할이 소유자들에게 심각한 피해를 줄 것으로 판단되면 매각 명령을 내릴 수 있다.
현물 분할의 적절성을 판단할 때 법원은 재산의 실질적 분할 가능성, 분할로 인한 가치 하락 여부, 소유자들의 재산에 대한 정서적 애착, 특히 조상 대대로 내려온 재산의 특별한 가치 등을 종합적으로 고려한다.
매각이 결정될 경우에는 공개 시장 매각을 원칙으로 하되, 밀봉 입찰이나 경매가 더 경제적으로 유리하다고 판단되면 해당 방식을 채택할 수 있다. 공개 시장 매각 시에는 당사자들이 합의한 공인 중개업자를 지정하거나, 합의가 이뤄지지 않으면 법원이 중립적인 중개업자를 임명한다.
이 법안은 제정 후 30일째 되는 날부터 시행되며, 시행일 이후 제기되는 모든 분할 소송에 적용된다. 전문가들은 이 법안이 가족 소유 부동산의 무분별한 강제 매각을 방지하고, 상속인들 간의 분쟁을 보다 공정하게 해결하는 데 크게 기여할 것으로 평가하고 있다.
