소규모 물류 시설 수요 급증이 시장 성장 견인, 대형 시설 건설은 급감
2025년 12월 기준, 뉴저지(New Jersey)가 미국 북동부 지역에서 가장 비싼 산업용 부동산 시장의 자리를 유지하고 있는 것으로 나타났다. 커머셜카페(CommercialCafe)가 발표한 보고서에 따르면, 뉴저지의 평균 임대료는 평방피트당 12.12달러에 달했으며, 올해 누적 거래 가격 역시 평방피트당 평균 228달러를 기록했다. 이는 미국 전체 평균보다 거의 100달러 높은 수치로, 이 지역의 높은 가치를 여실히 보여준다.
하지만 높은 가격에도 불구하고 시장에는 경고등이 켜졌다. 뉴저지의 공실률은 11.4%까지 치솟으며 전년 대비 2.8%포인트(280 베이시스 포인트)나 급등했다. 인근의 보스턴(Boston) 역시 높은 공실률을 기록하고 있으며, 브리지포트(Bridgeport)는 임대료 상승세가 둔화되는 모습을 보였다. 반면, 필라델피아(Philadelphia)는 거래량이 전년 대비 50% 이상 증가하며 10억 달러를 돌파해 북동부에서 가장 강력한 성장세를 보인 시장 중 하나로 꼽혔다.
이러한 시장 변화의 중심에는 소규모 산업 시설의 부상이 있다. 전국적으로 10만 평방피트 미만의 소규모 시설이 시장의 새로운 성장 동력으로 떠오르고 있다. 변화하는 공급망 구조와 최종 소비자에게 상품을 빠르게 배송하는 ‘라스트 마일(last-mile)’ 물류에 대한 수요가 급증한 결과다. 실제로 2025년 들어 소규모 시설의 신규 착공 건수는 전년 대비 16% 증가하며 340개의 프로젝트가 시작됐다. 이와 대조적으로, 대규모 시설 건설은 지난해보다 절반 이상 급감하며 뚜렷한 하락세를 보였다.
야디 리서치(Yardi Research)의 한 전문가는 “2만 5천에서 10만 평방피트 규모의 시설은 꾸준히 공급이 추가되며 회복탄력성을 유지하고 있다”고 분석했다. 개발자들은 도심 내 수요가 높은 지역의 비싼 토지 및 건설 비용이라는 어려움에 직면해 있지만, 소규모 시설의 가치는 계속 오르고 있다. 소규모 건물의 매매 가격은 전년 대비 10.6% 상승하여, 3.5% 성장에 그친 대형 자산의 수익률을 크게 앞질렀다.
미국 전체 산업용 부동산 시장을 보면, 10월 말 기준 평균 임대료는 평방피트당 8.73달러로 연간 5.7% 상승했다. 전국 평균 공실률은 9.6%로, 지난 3년간 이어진 대규모 공급의 여파로 전년 대비 2.4%포인트 상승했다. 현재 전국적으로 약 3억 5,290만 평방피트의 산업 공간이 건설 중이며, 이는 전체 재고의 약 1.7%에 해당한다. 한편, 마이애미(Miami)는 항만 물동량 증가, 빠른 인구 성장, 제한된 개발 가능 부지 등의 요인으로 연간 8.9%의 임대료 상승률을 기록하며 전국 최고 수준을 보였다.
