100만 달러 이상 주택 매매 시 판매자에 최대 3.5% 누진세… 주택가 급등에 일반 은퇴자 등 타격 우려 확산
뉴저지 주가 100만 달러 이상 고가 주택 매매에 부과되는 이른바 ‘맨션세(mansion tax)’를 대폭 개편해 2025년 7월 10일부터 시행한다. 이번 개정안의 핵심은 기존에 구매자가 부담하던 세금을 판매자에게 전가하고, 세율 또한 누진 구조로 변경한 것이다. 이로 인해 주택을 판매하려는 소유주들의 세금 부담이 크게 늘어날 전망이다.
기존 맨션세는 100만 달러를 초과하는 주택 매매 시 구매자가 매매가의 1%를 납부하는 단순한 방식이었다. 하지만 새로운 규정에 따르면, 이제 판매자가 100만 달러를 초과하는 금액에 대해 최소 1%에서 최대 3.5%에 달하는 누진세를 부담하게 된다. 예를 들어, 350만 달러에 주택을 매각하는 판매자는 새로운 규정에 따라 약 4만 7,000달러 이상의 세금을 내야 할 수 있다. 이는 과거 구매자가 부담했던 금액의 거의 두 배에 달하는 액수다.
이번 세제 개편은 뉴저지 주의 2026 회계연도 587억 8천만 달러 규모의 예산안에 포함되었으며, 연간 5억 5,000만 달러 이상의 추가 세수 확보를 목표로 한다. 확보된 재원은 저렴한 주택 공급 기금(Affordable Housing Trust Fund), 해안 보호 기금(Shore Protection Fund), 고지대 보호 기금(Highlands Protection Fund) 및 주 일반 기금 등 다양한 공공 목적 사업에 사용될 예정이다.
문제는 최근 몇 년간 뉴저지 내 주택 가격이 급등하면서 ‘맨션’의 기준이 모호해졌다는 점이다. 부동산 정보 사이트 리얼터닷컴(Realtor.com)에 따르면, 뉴저지에서 100만 달러 이상에 거래된 주택 수는 2019년 약 4,800채에서 2024년 1만 900채에 육박하며 두 배 이상 급증했다. 올해 1분기에만 이미 2,500채 이상이 거래됐다. 이처럼 100만 달러를 넘는 주택이 보편화되면서, 이번 세금은 초고가 주택 소유자뿐만 아니라 평범한 주택을 장기간 보유하다가 매각하려는 은퇴자나 자녀를 분가시킨 중장년층에게도 ‘이사 벌금’처럼 작용할 수 있다는 우려가 나온다.
설상가상으로 이 맨션세는 연방세금 공제 대상이 아니어서 세금 부담을 가중시킨다. 일부 판매자들은 주택 자산 가치 상승분에 대한 양도소득세까지 추가로 부담해야 할 수 있다. 이에 일부 판매자들은 구매자와 세금 분담을 협상하거나, 높은 세율 구간을 피하기 위해 매매 가격을 249만 달러나 299만 달러 등으로 조정하는 전략을 고려하고 있다.
이러한 고가 주택 거래세 강화는 뉴저지만의 현상이 아니다. 뉴욕시는 2019년부터 누진 맨션세를 도입했으며, 로스앤젤레스 역시 ‘ULA 법안’을 통해 고가 주택 판매에 4%의 추가 수수료를 부과해 노숙자 문제 해결 및 저렴한 주택 공급 재원으로 활용하고 있다. 주택 가격이 계속 상승함에 따라, 예상치 못했던 주택 소유자들이 ‘맨션세’ 청구서를 받게 될 가능성이 커지고 있다.
