380여 개 타운 마감 시한 맞춰 계획안 제출, 인프라 부담 호소하며 법적 대응 나선 곳도4
지난해 말 마감된 서민 주택 공급 계획 제출 시한을 앞두고 주 내 수백 개 지자체가 분주하게 움직였다. 2024년 제정된 주법에 따라 각 타운은 12월 31일까지 ‘공정 분담(Fair Share)’ 원칙에 따른 저소득층 주택 공급 계획을 제출해야 했기 때문이다. 이에 따라 향후 10년간 주 전역에서 수만 채의 주택 건설이 이어질 것으로 보이며, 이는 주거 풍경을 획기적으로 변화시키는 건설 붐으로 이어지고 있다. 페어 셰어 하우징 센터(Fair Share Housing Center)에 따르면 약 380개 지자체가 기한 내에 계획안을 제출하며 전례 없는 참여율을 기록했다. 이는 수십 년간 지연과 소송으로 얼룩졌던 과거와 달리, 새로운 법안이 주택 공급 위기를 해결하는 데 실질적인 효과를 내고 있다는 평가를 받는다. 국립 저소득 주택 연합(National Low Income Housing Coalition)은 현재 주 내에 저소득층을 위한 주택이 약 20만 5,000채 부족한 것으로 추산하고 있다.
그러나 이러한 변화의 이면에는 지자체들의 깊은 고심과 반발이 자리 잡고 있다. 많은 타운이 주 정부의 의무 할당량을 채우기 위해 어쩔 수 없이 대규모 개발 프로젝트를 승인해야 하는 상황에 내몰렸기 때문이다. 파시파니(Parsippany)의 경우, 애초 600세대로 계획되었던 프로젝트를 1,100세대로 대폭 확장하는 안을 승인했다. 이는 서민 주택 의무 비율을 맞추기 위해 시장 가격의 일반 주택 수를 늘려야만 개발사의 수익성을 보장할 수 있다는 논리 때문이다. 지역 공무원들은 이를 두고 주 정부가 무리한 개발을 강요하고 있다며 불만을 토로하고 있다. 과밀 개발로 인해 학교, 도로, 공공 서비스 등 지역 인프라에 과부하가 걸릴 것이라는 우려가 끊이지 않는다. 실제로 ‘책임 있는 계획을 위한 지역 지도자들(Local Leaders for Responsible Planning)’이라는 연합체는 연방 법원에 해당 법안에 대한 소송을 제기하며 법적 다툼을 이어가고 있다. 이러한 갈등의 뿌리는 1975년 주 대법원의 ‘마운트 로렐(Mount Laurel)’ 판결로 거슬러 올라간다. 당시 법원은 부유한 타운들이 저소득층의 진입을 막기 위해 배타적인 토지 용도 규제를 하는 것은 위헌이라고 판결하며, 모든 지자체가 서민 주택 공급에 대한 공정한 몫을 감당해야 한다고 명시했다. 이후 수십 년간의 논란 끝에 2024년 법안이 통과되면서 구체적인 기한과 절차가 법제화되었고, 이를 따르지 않는 타운은 개발사가 주도하는 소송에 무방비로 노출될 위험에 처하게 되었다. 이에 따라 많은 지자체는 울며 겨자 먹기로 개발사들에게 세금 감면 혜택인 파일럿(PILOT) 프로그램을 제공하며 협상에 나서고 있다.
